伸健のシンケンなう真剣ブログ

2019年03月

2019.03.23

売買‼  ここまでやるか!!!

 一.登記

1.必要書類の確認

権利証はございますか?

権利証紛失や住所変更が必要な場合は事前に司法書士と打ち合わせを行います。

登記されていることの証明が、登記済権利証であり、売買する際の最重要書類となります。

また委任状や実印、免許書など本人確認をさせていただきます。

権利証が見当たらない場合、権利証紛失としての代替方法(保証書の作成)を事前に行います。ただ、登記移転後、大切なものと一緒に保管していたところから出てくることがあります。数万円の余計な出費と時間のロスが伴いますので、時間的余裕を持って準備をします。

さらに、権利証記載の住所が現在の住所と違う場合は、住所変更登記が必要になります。

弊社では、媒介契約の際、権利書はあるか住所変更登記は必要か?必ず確認をしますので、どうぞご安心ください。

 

2.測量の必要性

公簿売買と実測売買

確定測量図はお手元にございますか。

不動産売買では、登記簿記載の面積で売買する公簿売買と、実測測量に基づく売買の2種類がございます。売却に際して公簿売買とするのか、実測売買とするのか、大変重要なことです。そして紛争が多いのが境界です。ブロック塀はどちらの所有物ですか。

境界は確認できる状態に戻すべきですが、代が変わったりするとかなり曖昧になることが多々あります。

境界石(ピン、標)は、ありますか。一般的に売主には、境界を明示する義務があります。

後々のことを考えれば、書類を作成しお互いに確認する任意の境界確認書等を作成することが重要かつ賢明な作業です。

2019.03.15

囲い込みに注意

囲い込み

大手ほど囲い込みをしています 囲い込みとは、会社の規模の大小を問わず、媒介契約を依頼する不動産会社が、他社からの購入希望のお客様をシャットアウトしてしまう行為です。売却をする不動産会社が「囲い込み」を行っていないか充分に注意してください。

「責任もって自社のお客様をご紹介します!」や、「安心してご案内できるお客様のみを厳選します!」などの買主様候補の間口を狭める担当者の説明は、「囲い込み」を意識しているシグナルです。

売主様の目的は安心・安全な売却、すなわち「高く買ってくれて、確実に売買代金を支払ってくれる人」です! 媒介契約を急かす営業マン! 不動産会社の中には、お客様と面談する前に媒介契約を結びたがるところもあります。先に契約を結ぶことで無駄を省き、楽をしたいのでしょうか‥。

売却見込み金額の査定には、各種調査をしなければなりません。権利関係・建築に関する制限・給排水等のインフラ関係‥。周辺の取引事例なども大切な調査項目です。

近隣の雰囲気や物件からの眺望、さらには売主様のスケジュールなども加味する必要があり、机上だけではなかなか決まらないのが実情です。また、お客様に売却活動の流れや注意点をしっかりとご説明し、ご理解いただくことも重要です。フットワークの重い営業マンでは、決して売る方にとって良い結果は得られません。レインズ登録を直ぐにする会社ですか?

レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。

指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の三つの様式あり、契約内容は相違します。 専任媒介、専属専任媒介の場合はレインズ登録義務が付されています。 登録すれば登録証明書が発行されますので確認してください

2019.03.13

不動産売買

不動産売買編

 

不動産業務に従事して28年、宅地建物取引士の資格を取得して26年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知恵と経験をもとにお伝えします。

1.売る動機を纏める

売る動機を明確にする。

なぜ、不動産を売りたいのか。売りたい理由は、売却価格、売却時期、売却により捻出できる費用、売却に向けての準備など、今後のプロセスすべてに影響します。「早く売りたい」と「なるべく高い価格で売りたい」では、プロセスが全く異なります。

2.売り出す価格は自分でも調べる

売り出し価格を決める前に、所有する不動産の市場価格を知ることが大切です。インターネットを活用すれば、ある程度の価格を掴むことが可能です。売り出し価格が高すぎると、買い手が購入の検討しない場合があります。逆に売り出し価格設定が低すぎると、業者買取りとなり思わぬ損をしてしまう場合があります。おおよそ36ヶ月で売れる価格がベストとお考えください。

3.今の不動産市場を知る

不動産売却において賢明なことはご自身でもチェックすることです。中古住宅の場合には、近隣のオープンハウスに直接足を運ぶことも効果的です。間取り、家の状態、見た目、土地の大きさなど、どのような物件が市場に売りに出ているのか探りましょう。素早く売りたいとお考えの場合は、競合物件を若干下回る価格で販売するのがよいでしょう

2019.03.05

離婚による不動産売却など

離婚でマンションを売る時の注意点

3組に1組が離婚するといわれる現代です。

離婚、その場合には住宅ローンの名義人や住宅に住む人、返済する人などによって、考えなければならない問題があります。後ろ向きの話しではなく、自暴自棄にならず前向きにお互いの将来のためにしっかりと話し合いをしましょう。

離婚の際には、夫婦がこれまでに築いてきた財産について、話し合いのもと分けることになります。離婚時に住んでいたマンションを売却、住宅ローンを返済してもお金が残れば、その残ったお金を財産として分割します。

問題は、住宅ローンが残ってしまう場合です。基本的に残債を返済しないと、マンションは売却できません分割の協議に入る前に、マンションがいくらで売れそうなのか調べて、それを基に話し合うことが必要不可欠です。

2019.03.01

原発は徐々に排除すべし

 原発事故は今後も必ず起こる。

原子力発電所は、人間が作ったものである以上、必ず老朽化する。企業である以上、点検の不備などコストを節約するは必然であり、いつしかどこかで事故は必ず起きるのである。

なぜならば、建設地はどこも過疎地域であり、想定がしっかりなされている。近隣住民は多額の補助金と引き換えに安心を担保の提供として生活を余儀なくしている。都会の繁栄の犠牲になっているからには、せめてその地域のインフラ整備は徹底するなど地域振興や観光振興をするべきにもかかわらず、高速道路、新幹線など交通は劣っている。いわんや産業が発展するはずがないのは自明の原理だ。

過疎地域が原発でさらに過疎となり、都会との競争は歴然となるのは、政治主導が全く生かされていない。

昨今のニュースでは、北朝鮮のミサイル攻撃があることも指摘されているが、その際には真っ先に標的になるだろう。

原発は、天災人災の議論はもはやする必要はなく、建設した時点で人災なのである。今回の福島第一の事故は国民への警鐘であり、もはや人間が扱うには皆無と示唆しており、修正をしなければ、この先大変な事態が起きると杞憂する。

安全は方便であることは、客観的建設地から言うまでもない。安全であるならば、東京都23区内に建設すれば、配電距離も短く発電ロスも極端に少なくなるのである。

是非の議論などするまでもない。

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