伸健のシンケンなう真剣ブログ

賃貸編

2019.07.01

福井市 片町 テナント 賃貸

福井市で不動産を行っている北倉企画です。どうぞ宜しくお願い致します。

2019.06.14

おもしろきなき世もおもしろく

 おもしろきこともなき世をおもしろく。すみなすものは心なりけり。

どんな事でも周到に考えぬいたすえに行動し、困らぬようにしておく。それでもなおかつ窮地におちた場合でも困ったとは言わない。

困ったと言ったとたん、人間は知恵も分別も出ないようになってしまう。

2019.05.15

駐車場の迷惑駐車

賃貸人若しくは管理会社が、迷惑駐車の初期対応、冬場の除雪は定期的に行う。

賃貸人の責任において・・・という  

このような駐車場契約書はいまだかつて見たことがありません。

契約してから家主が積極的に初期対応や除雪をしてくれる場合がありますが、それは契約してからわかること。除雪機や重機を所有しているオーナーさんは稀です。

駐車場での迷惑駐車対応や、事故トラブル、除雪は賃借人の対応となることが一般的です。

しかしながら賃借人より、契約云々ではなく、人としてどうかなどとのクレームがあり、しかたなく対応することもあるようです。

2019.03.13

不動産売買

不動産売買編

 

不動産業務に従事して28年、宅地建物取引士の資格を取得して26年が経ちました。お客様に対して、今まで得た知恵と経験をもとにお伝えします。

1.売る動機を纏める

売る動機を明確にする。

なぜ、不動産を売りたいのか。売りたい理由は、売却価格、売却時期、売却により捻出できる費用、売却に向けての準備など、今後のプロセスすべてに影響します。「早く売りたい」と「なるべく高い価格で売りたい」では、プロセスが全く異なります。

2.売り出す価格は自分でも調べる

売り出し価格を決める前に、所有する不動産の市場価格を知ることが大切です。インターネットを活用すれば、ある程度の価格を掴むことが可能です。売り出し価格が高すぎると、買い手が購入の検討しない場合があります。逆に売り出し価格設定が低すぎると、業者買取りとなり思わぬ損をしてしまう場合があります。おおよそ36ヶ月で売れる価格がベストとお考えください。

3.今の不動産市場を知る

不動産売却において賢明なことはご自身でもチェックすることです。中古住宅の場合には、近隣のオープンハウスに直接足を運ぶことも効果的です。間取り、家の状態、見た目、土地の大きさなど、どのような物件が市場に売りに出ているのか探りましょう。素早く売りたいとお考えの場合は、競合物件を若干下回る価格で販売するのがよいでしょう

2019.02.19

原状回復について

 

2019.02.16

遺品の整理

不動産に纏わることはご相談ください。

2019.02.13

家賃保証会社について一考

家賃保証会社は、賃借人から保証料(手数料)を得ることによって、その保証会社が家賃の連帯保証を提供しています。賃借人に家賃の滞納などがあったときには、賃貸人へ家賃を立て替え払いします。

今まで必要だった連帯保証人は不要になりますが、契約時に家賃の0.4カ月~1カ月分、もしくは数万円の金額を家賃保証会社に支払わねばなりません。

連帯保証人が用意できない人にとってメリットはありますが、初期費用が高くなるデメリットもあります。

保証会社を利用すると入居者が家賃を滞納した場合、保証会社が家賃を立て替えて支払うため、大家さんや不動産管理会社には、毎月、確実に家賃が振り込まれるようになり、家賃の回収不能リスクがゼロになります。ただ、保証会社でなくしっかりとした保証人に変更することで、保証会社を利用せず初期費用、更新時の費用が抑えられる場合がありますので相談しましょう。

2019.02.12

COPA.BLD 布袋様

福井市順化2丁目(通称片町中心部)のコパビルです。向かって右側に腰を据えているのは七福神の一柱である布袋様です。商売の神様にちなんで平成の初めに設置しました。お賽銭が毎日のように石台の上に置かれおり、年間にすると相当の金額になります。集まった時に纏めて神社へ奉納させていただいております。

2019.02.10

テナント探し

物件探し

スケジュールをたてる。

営業日から逆算して、情報収集や物件探しにどのくらい時間がかけられるか、スケジュールを組んでみましょう。早めの準備を心がけましょう。

46ヵ月前・・・物件の情報取集

2~4ヵ月前・・・物件が見つかったら申込み&契約

2ヶ月前・・・・・開店の準備 風俗営業申請や、深夜営業申請

物件探しから開店までの流れ、どこに根を張るのか、希望があるカ所周辺をピックアップし、まずは予算や営業スタイルをよく考えましょう。

家賃はいくらかかるか?売上げの収入から、家賃、人件費、光熱費、仕入れ「月々いくらまでなら無理なく家賃を支払えるか」売上げ予定を考え、家賃を決めましょう。

契約時には敷金(保証金)などの一時金や不動産業者への仲介手数料のほか、看板作成費用、営業備品、造作家具・改装費用も必要となります。しっかりと資金計画を立てましょう

情報取集

インターネットや住宅情報誌、チラシや広告、不動産業者の物件情報などを活用してできるだけ広く情報を集めましょう。集めていくうちに、最近の傾向、地域・沿線ごとの家賃相場、不動産業者の特徴や違いが見えてきます。

優先順位を決める

情報収集すると、「立地条件、メイン通り、管理の質、ここもいいな」といった新たな発見や「同じ家賃ならレンタル比が大きいゆったりしたアプローチや設備が充実している方がいいな」といった希望が出てくるはずです。希望条件を書き出し、優先順位をつけましょう。

不動産業者に相談

テナントの賃貸情報は専門用語も多く、自分で情報収集していて、わからないことや、自分に合うのはどういう物件なのか迷うこともあると思います。そんなときは専門家の宅建業者に聞くのが一番。わからないことや不安に思うことがあったら先延ばしせず、その場で質問して解決しておきましょう。事前に電話やメールで来店の予約をしてから足を運べば、時間をとって相談にのってくれるはずです。また、実際に営業している方に嫌疑施設、おすすめ物件などについても質問するといいでしょう。

周辺環境をチェック

気に入ったテナントを絞り込んだら、物件に実際に足を運んでみましょう。近所に何があるか、営業に際して問題はないかなど営業をイメージしながら周辺環境をお願いします。チェックしてください。

希望するテナントの内部確認

配置、広さ、設備、使い勝手などを確認し、そのテナントでの営業を具体的にイメージすることが大切です。また、できれば一度で決めず、時間帯を変えて足を運ぶことをおすすめします。昼と夜の騒音や周辺状況などが異なる場合もあるためです。

契約内容を確認

テナントが決まったら「テナント入居申込書」を不動産業者に提出し、賃貸人から契約の事前承諾を得ます。その上で、不動産業者(宅地建物取引士)から重要事項の説明を受け、内容を確認して、賃貸借契約を結ぶことになります。

入室

テナントのカギを受け取ります。契約内容(居抜物件、リース物件)、に添って確認を行います。退去時のトラブル防止のため、しっかり確認しましょう。

 

2019.02.09

HP新装開設記念キャンペーン

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